市值40億港元83億元拿地 綠地明年銷售目標增三倍
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按照綠地集團老大張玉良的設想，綠地香港控股有限公司(00337，HK，以下簡稱"綠地香港")會是綠地未來重要增長極。有著強烈做大沖動的綠地香港，今年在註資、發債、拿地等方面頻頻發力，想迅速改變前身盛高置地的萎靡境況，但越來越大的動作舉動，也引發業內擔憂。
12月11日，綠地香港以59.5億元人民幣(約76.49億港元)競得上海(樓盤)黃浦五裡橋街道商辦用地，折合樓面價24231元/平方米，這是上海今年總價第二高的經營性用地。有投資界人士認為，如此收購價比綠地香港44億多港元的市值還要高，是"蛇吞象"之舉，或令公司有集資壓力。但對此，綠地香港堅決予以否認。
而時代周報記者亦梳理發現，綠地香港年內還在上海、杭州(樓盤)、昆明(樓盤)、南寧等地小規模購地，加上此番上海購地，累計土地花費已達83億元，不過截至11月底，公司銷售回籠資金僅不到33億元，然而，2014年，綠地香港的銷售目標卻要增長至少三倍以上。
綠地香港對於外界給予的激進定位進行否認，稱自身強調健康的財務周轉和現金流。在回復時代周報記者采訪時，綠地香港稱，除瞭依靠自身的現金儲備和銷售回流資金外，公司會以合作開發的形式來分散風險，並尋求多元化的融資途徑。同樣，由於發展區域重點不同，公司和綠地集團不存在競爭關系。
強調不會重蹈覆轍
在上海大本營，綠地香港以6.09億元購得上海浦東地塊後，又以59.5億的總價納入上海黃浦區地塊，後者讓其成為今年以來上海土地市場單次出手第二闊綽的開發商。
按照香港證券界的觀點，要投資者捧場，除瞭控股公司綠地集團有實力外，綠地香港本身都要有實力，要有漂亮資產做吸引，但該次收購價較綠地香港的市值還要高，或有集資壓力。
穆迪在隨後研報中也認為，購地之舉對於綠地香港具有負面信用影響。
"上海黃浦地塊的價格較高，相當於綠地香港2013年6月底總資產的35%左右，"在穆迪助理副總裁梁鎮邦分析看來，這將削弱綠地香港為運營資本和償還短期債務的流動性緩沖保護。同時，龐大的上海項目可能會提高綠地香港的執行風險。鑒於綠地香港的擴張迅速，穆迪預計未來12個月該公司的負債杠桿率將升至顯著高於60%的水平。
業內的擔憂可以理解，綠地香港前身盛高置地留下的激進形象，還遠未散去。以2010年2月8日為例，盛高置地一天之內近50億元在無錫(樓盤)制造兩個"地王"，這為公司日後陷入資金鏈困局埋下伏筆。時代周報記者在查閱盛高置地多份財報後發現，其在2011-2012年的負債比率凈額一直維持在120%高位，在隨後賣地賣項目後，這一數值才在今年年中下降至88%。
綠地香港顯然不想重蹈覆轍。在回復時代周報記者的采訪提綱中，綠地香港稱，公司強調健康的財務周轉和現金流，不會過度使用資本杠桿。公司會努力駕馭速度與穩健的平衡術，把長遠負債比率控制在健康水平。在土地投資資金來源方面，綠地香港介紹稱，除瞭依靠自身的現金儲備和銷售回流資金外，公司會以合作開發的形式來整合資源並分散風險，並發揮香港資本平臺的優勢積極尋求多元化的融資途徑。在此之前，綠地香港已獲得母公司達4億美元的註資，並在10月份發行7億美元債券。
2014年銷售目標增三倍
除此以外，綠地香港方面並不認同業界對其"蛇吞象"的批評。"黃浦區項目是黃金地段的黃金項目，由綠地香港以底價購得，將被開發為綠地香港在上海的旗艦項目，"綠地香港董事會主席兼行政總裁陳軍稱，這對公司日後盈利增長有長遠正面影響。綠地香港也在回復時代周報記者時表示，公司最近拿下上海、杭州、昆明、南寧等多個優質項目，大大增加瞭2014年的可供銷售貨包量，"我們2014年的銷售目標是確保100億元，力爭150億元。"
但據綠地香港12月11日公佈的最新銷售數據，公司前11個月合約銷售金額僅約32.74億，綠地香港的壓力可想而知。
"事實上，綠地香港要想在短時間內迅速發展，還將面臨諸多挑戰，"一位熟悉香港證券市場的分析人士對時代周報記者指出，如何迅速扭轉過去盛高置地的發展模式和產品體系，建立綠地的標準化體系，如何更大程度去參與資本市場的競爭，這都是綠地香港面臨的課題。此外，如果綠地集團在國內成功借殼金豐投資(600606,股吧)，如何避免A+H之間相互競合關系，也是綠地香港需要解答的問題。綠地香港則對時代周報記者表示，公司和綠地集團不存在競爭關系。長三角、沿海一、二線城市，以及雲南、廣東、廣西(樓盤)在內的泛珠三角地區都將是綠地香港進行擴張的目標區域。在福建、海南(樓盤)、雲南、廣西等地，綠地香港基本上是單獨開展業務，而在長三角地區等成熟市場其市場容量是非常大，除瞭單獨發展外，綠地香港也有望通過合作、合資和委托綠地集團管理等模式進行合作，充分利用集團的資源。
PE百億增資為A股上市鋪路
綠地何時能成功在A股上市，還是個未知數。事實上，關於綠地集團"A+H"上市計劃的資產整合，一直是業界關註的焦點。
"在集團的內部會議上，資本運作被列為今年的工作重點。"綠地集團內部人士對時代周報記者透露，金豐投資幾個月前突然因重大事項停牌，其實說明綠地集團談判借殼金豐投資國內上市的相關事項已接近於最後拍板。
截至目前，綠地集團仍未公佈A股上市計劃具體時間表。綠地集團辦公室主任王曉東也對時代周報記者表示，借殼上市事項的實質進展，未來註入資產的時間點和標的等具體內容，還不知曉。不過，日前公司接受五大PE百億元增資，在外界看來，這代表綠地借殼金豐投資重組又邁出一步。
12月19日，上海聯合產權交易所披露信息，綠地集團21億股(對應股權為20.2468%)增資擴股項目已完成投資人擇優選擇，入選的包括平安創新資本、鼎暉嘉熙、寧波(樓盤)匯盛、珠海(樓盤)普羅、上海國投等五傢PE機構，增資總額達117.29億元。土地信貸利率貸款全省皆可處理
這意味著，綠地集團近年一直在進行的內部復雜股權結構的梳理工作，終於有瞭進一步進展。業界普遍認為，綠地集團有望借此進行新一輪內部管理包括股權在內的改造，為其整體上市鋪平道路。
"此次增資擴股，且機構投資者成分增加，將有效改變綠地集團的市場形象，可以看做是借殼之前的內部大調整和大準備，未來有望刺激或加快借殼進程。"上海易居房地產研究院研究員嚴躍進對記者分析稱。
據時代周報記者瞭解，綠地集團曾明確表示要引入民間資本。而此次增資擴股後，原有股東的股權比例都有不同程度的下降，其中上海國資持股比重將降至50%以下。
"引入新投資人的方案能通過，其實也是談瞭很久。開放銀行信用貸款借款台北股權，對綠地未來發展會更有利。"接近綠地集團的知情人士如是稱。中國房地產數據研究院執行院長陳晟則表示，綠地國資股權的降低之所以能獲得突破進展，與上海掀起的國資企業進行新一輪整合的背景有密切關系。"上海正在擬定國資企業發展20條意見，綠地集團成為地產板塊和競爭性企業改革的重要試點，"陳晟稱。
不過，陳晟也表示，綠地借殼金豐投資能否成功，還要看證監會對房地產再融資的態度。上述綠地集團內部人士也對時代周報記者稱，一旦政策有所突破，綠地隨時將啟動資產註入和再融資計劃。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-12-26/07572553486.shtml
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